Podział spółdzielni pomoże w uwłaszczeniu

Treść

Z poseł Lidią Staroń (PO), przewodniczącą Stowarzyszenia Obrony Spółdzielców, rozmawia Małgorzata Goss

W wyroku z 17 grudnia ub.r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 12 i art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które określają zasady wyodrębnienia własności hipotecznej lokali, a także przepisy pozwalające pociągnąć do odpowiedzialności karnej prezesów spółdzielni, są niezgodne z Konstytucją. To orzeczenie zbulwersowało członków spółdzielni. Jakie ono niesie skutki?
- Ono zbulwersowało nie tylko środowisko spółdzielcze, ale także ustawodawcę, który tworzył to prawo w pełnym przekonaniu, że jest ono zgodne nie tylko z Konstytucją, ale także z całym poprzednim orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego. Od wielu lat orzecznictwo sądowe zmierzało w kierunku indywidualizowania kosztów w spółdzielniach mieszkaniowych (chodzi tu zarówno o koszty budowy lokalu, jak i koszty jego eksploatacji) i ograniczania obowiązków członków przy "uwłaszczaniu" się do pokrycia wyłącznie pełnych kosztów budowy, tak by spółdzielnia nie odnosiła nieuzasadnionych korzyści kosztem członków. W takim też kierunku zmierzały orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego. Konsekwencje wyroku z 17 grudnia ujawnią się w pełni z chwilą, gdy zakwestionowane przepisy stracą moc, co nastąpi za 12 miesięcy. Już dziś można niestety przewidywać, że spółdzielnie będą żądać od spółdzielców dopłat przy wyodrębnianiu własności lokali. I nie będą to tylko dopłaty do mieszkań lokatorskich, ale także do własnościowych. Grozi więc sytuacja, że spółdzielca, który w całości pokrył koszty budowy mieszkania, w momencie, kiedy wystąpi tak naprawdę tylko o formalne potwierdzenie swego tytułu własności, będzie musiał dopłacić znaczną kwotę.

Trybunał zdecydował, że obecne przepisy, korzystne dla członków, będą obowiązywać jeszcze przez rok. Pozostało więc trochę czasu...
- Do końca 2009 r. spółdzielcy powinni zrobić wszystko, co możliwe, aby uzyskać odrębną własność. Niestety, z telefonów, osobistych interwencji, listów i maili, jakie napływają do mojego biura z całego kraju, wnoszę, że będzie to niezwykle trudne. Liczne zarządy spółdzielni, zamiast realizować ustawowe procedury, bezprawnie usiłują wprowadzić wyrok Trybunału w życie już teraz. Jednocześnie spółdzielcy zostali orzeczeniem TK pozbawieni narzędzia dochodzenia swoich praw, jakim była możliwość skierowania wniosku o ściganie karne prezesów, którzy bojkotują obowiązujące prawo, bowiem TK stwierdził niekonstytucyjność przepisów karnych i orzekł, że przestają one obowiązywać już od chwili ogłoszenia wyroku, czyli od 17 grudnia ubiegłego roku. Zarządy będą więc celowo przewlekać termin realizacji wniosków, czekając na nową ustawę, i będą bezkarne. Zjawisko to ujawniło się już nazajutrz po wyroku i przybiera coraz większą skalę. Spółdzielcom pozostała jeszcze możliwość wystąpienia z pozwem cywilnym do sądu - wówczas orzeczenie sądowe zastępuje oświadczenie woli spółdzielni. Nie wiadomo jednak, jak po wyroku TK będą reagowały sądy. Wiele sądów wydaje stosowne orzeczenia, ale mamy sygnały, że niektóre przewlekają sprawy. W takich wypadkach spółdzielcom pozostaje zwrócenie się do sądu z tzw. skargą na przewlekłość postępowania.

Wystąpiła Pani z autorskim pomysłem "uwłaszczenia przez podział spółdzielni". Proszę wyjaśnić szczegóły tej propozycji.
- To prawda. Ten sposób może być wykorzystany także wtedy, kiedy zawiodą inne środki. Wówczas metodą, która w moim przekonaniu jest niezwykle skuteczna, jest wystąpienie w oparciu o przepisy Prawa spółdzielczego o "podział spółdzielni na wniosek mniejszości". Grupa spółdzielców zamieszkująca jeden lub kilka budynków musi porozumieć się ze sobą i większością głosów podjąć uchwałę, że chce stworzyć własną spółdzielnię na bazie tej części majątku starej spółdzielni, a następnie zwrócić się do władz spółdzielni z żądaniem, aby na wniosek mniejszości dokonały podziału spółdzielni. W chwili, gdy nastąpi formalny podział, nowa spółdzielnia stanie się samodzielnym bytem. Jeśli będzie obejmowała np. budynek, który zamieszkuje 20 rodzin, to odtąd te 20 rodzin będzie samo ustalało zasady funkcjonowania spółdzielni, a przede wszystkim - zasady wyodrębniania własności lokali. To pozwoli im ominąć orzeczenie Trybunału i uniknąć dodatkowych wielotysięcznych opłat z tytułu uwłaszczenia. Dodatkowo uzyskają też prawo do udziału w majątku dotychczasowej spółdzielni w odpowiedniej części.

Czy wszyscy spółdzielcy zamieszkujący dany blok muszą się opowiedzieć za utworzeniem własnej spółdzielni?
- Nie. Uchwała o podziale spółdzielni musi być podjęta większością głosów. W 20-rodzinnym bloku wystarczy, gdy "za" będzie 11 z 20 członków spółdzielni. Następnie występują oni do zarządu z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia po to, aby podjęło ono uchwałę o podziale spółdzielni.

A jeśli nie podejmie, bo zarząd spółdzielni przekona pozostałych spółdzielców, aby nie pozwolili secesjonistom na odłączenie?
- To nie jest przeszkoda. Zarząd ma ustawowy obowiązek w ciągu nie dłużej niż 60 dni przygotować wszystkie dokumenty niezbędne do podziału i udostępnić je zainteresowanym, a także musi zwołać walne zgromadzenie w terminie 3 miesięcy od doręczenia mu żądania. Te czynności zarząd z pewnością wykona, bo nie stanowią one dla niego jeszcze problemu. Problemem będzie uchwała walnego zgromadzenia. Otóż ustawa Prawo spółdzielcze mówi, że spółdzielnia może odmówić podziału tylko ze względu na swoje istotne interesy gospodarcze lub ważne interesy swoich członków. Jeżeli walne zgromadzenie nie podejmie takiej uchwały w ciągu 3 miesięcy albo odmówi dokonania podziału spółdzielni - nie musimy się obawiać, że sparaliżuje to nasze zamiary. W takim przypadku członkowie, którzy chcą zawiązać nową spółdzielnię, mogą w ciągu 6 tygodni wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwalę walnego zgromadzenia o podziale. Ustawa stworzyła im korzystne warunki - opłata sądowa za wniesienie takiego pozwu do sądu wynosi tylko 500 złotych. Sąd swoim orzeczeniem zastępuje oświadczenie woli spółdzielni, czyli zgodę walnego zgromadzenia na podział. Szczególnie korzystnym aspektem tej metody, który nie występuje przy tworzeniu wspólnoty mieszkaniowej, jest to, że nowa spółdzielnia uzyskuje prawo do udziału w majątku dotychczasowej spółdzielni. To rozwiązanie ma także tę zaletę, że nawet jeśli wejdzie już w życie nowa ustawa uwzględniająca zastrzeżenia TK, to decyzja o kosztach "uwłaszczenia" znajdzie się w rękach samych spółdzielców, którzy zdecydują, iż wyodrębnienie własności następuje - jak obecnie - po pokryciu pełnych kosztów budowy ich lokalu. Członkowie nowej spółdzielni mogą sami nią administrować albo ją zlikwidować i utworzyć wspólnotę mieszkaniową, a administrowanie zlecić na podstawie umowy wyspecjalizowanej firmie lub osobie.

Jeśli zatem zarządy spółdzielni nadal będą wstrzymywać uwłaszczenie i dążyć do zysku kosztem członków spółdzielni, to takie spółdzielnie mogą zostać rozbite, a takie zarządy - zawisną w próżni bez majątku i członków. Na bazie dużej spółdzielni mieszkaniowej może powstać kilka, kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt nowych mniejszych...
- To będzie z korzyścią dla członków, bo nie jest prawdą, że duże spółdzielnie pozwalają ograniczyć koszty funkcjonowania. Przeciwnie - doświadczenie pokazuje, że małe są pod tym względem znacznie bardziej operatywne i oszczędne. Mam sygnały z całego kraju, iż opłaty ponoszone przez członków małych spółdzielni są niższe niż w spółdzielniach molochach, a koszty - bardziej przejrzyste. O każdej złotówce decyduje się we własnym gronie i wiadomo, na co idzie. Twierdzenie, że duża spółdzielnia do czegoś dokłada, jest czystą demagogią. Tak nie jest. To spółdzielca płaci za każdy remont we własnej nieruchomości, utrzymuje zasoby spółdzielni, płaci na pensje wszystkich prezesów i pracowników, diety członków rady nadzorczej, szkolenia, wyjazdy, inwestycje ujawnione i nieujawnione.

Wspomniała Pani, że po orzeczeniu TK wiele osób zgłasza się z problemami. Czy na podstawie próśb o interwencję można nakreślić obraz tego, co dzieje się teraz w spółdzielniach?
- Informacje są alarmujące. Owszem, są spółdzielnie, np. spółdzielnia "Perkoz" w Olsztynie, które kontynuują proces "uwłaszczenia", ale mamy przykłady z Łodzi, Ostrowa Wielkopolskiego, Szczecina, Koszalina, Warszawy, ze Śląska, gdzie te procesy zostały zahamowane. Niektóre zarządy po cichu blokują procedury, ale są i takie, które wywiesiły ogłoszenia, że nie będą "uwłaszczać". Znam wiele przypadków, gdzie była już ustalona data podpisania aktu notarialnego, np. 18 grudnia, i po wyroku Trybunału z 17 grudnia sporządzenie aktu zostało przez spółdzielnię natychmiast odwołane. Dlatego szukałam rozwiązania, które da tym ludziom niezbędne narzędzia. Dzisiaj grozi im sytuacja, że do mieszkania, za które w 100 proc. zapłacili, w pełni pokryli koszty budowy, będą musieli dopłacić jeszcze raz. Jest w tym trochę winy i po stronie mediów, które ukuły hasło "mieszkań za złotówkę". Ten skrót jest całkowicie nieprawdziwy, bo te mieszkania zostały SPŁACONE. Nie ma możliwości, aby ktokolwiek nie pokrył w całości kosztów inwestycji. Jeśli jedni w momencie uwłaszczenia płacą więcej, a inni mniej - to wynika to z tego, że ci drudzy przez dłuższy okres spłacali kredyt i po prostu zostało im mniej do spłaty w chwili "uwłaszczenia". Ta sytuacja nie dotyczy spółdzielców, którzy uwłaszczyli się na podstawie poprzednich przepisów i od których spółdzielnie pobrały swoisty "haracz". Moim zdaniem, i zdaniem prawników, z którymi współpracuję, tamte przepisy były niekonstytucyjne. I sam Trybunał swego czasu to potwierdził, podkreślając w uzasadnieniu wyroku, że spółdzielnia nie może zarabiać na swoich członkach, bo jest ich własnością, a nie wirtualną własnością zarządu czy osoby prawnej. Orzeczenie TK z 17 grudnia ub.r. jest, w moim przekonaniu, nieporozumieniem. Nie może być tak, żeby za mieszkanie, za które się już raz zapłaciło, należało dopłacać tytułem darowizny choćby na rzecz innych członków. Spółdzielcy zrzeszają się w spółdzielni, aby sobie wzajemnie pomagać, ale nie ponad koszty budowy. Wszystkie dotychczasowe orzeczenia TK i Sądu Najwyższego szły w tym kierunku. Teraz nastąpiła diametralna zmiana, która cofa spółdzielczość do czasów PRL. Dla porównania - mieszkania komunalne należące do samorządu, czyli do tysięcy mieszkańców gmin, sprzedaje się np. za 1 procent wartości, chociaż ich nabywcy mają tylko tytuł najemcy. I to jakoś nikogo nie razi. Dlatego stanowisko TK w sprawie "uwłaszczenia" spółdzielców jest całkowicie niezrozumiałe i moim zdaniem przyniesie jak najgorsze skutki.

Dziękuję za rozmowę.
"Nasz Dziennik" 2009-01-17

Autor: wa