Najpierw podział, potem - uwłaszczenie

Treść

Grudniowe orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, w którym zakwestionowane zostały zasady uwłaszczenia lokali spółdzielczych, umożliwi zarządom spółdzielni pobieranie wysokich dopłat przy przeniesieniu własności. Stare przepisy obowiązywać będą jeszcze przez rok. Spółdzielcy, którym zarządy spółdzielni odmawiają prawa do wyodrębnienia własności lokali w oczekiwaniu na wejście w życie orzeczenia Trybunału, mogą skorzystać z innej ścieżki, a mianowicie - wystąpić o podział spółdzielni na wniosek mniejszości.

Przepisy o wyodrębnieniu własności w spółdzielniach mieszkaniowych zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny (art. 12 i art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) obowiązywać będą jeszcze przez rok. Dotychczas nie ukazało się uzasadnienie do tego wyroku. Spółdzielcom, którzy chcieliby uzyskać hipoteczną własność lokali, pozostało więc jeszcze trochę czasu, aby tego dokonać. Mogą nadal składać wnioski o wyodrębnienie własności na podstawie dotychczasowych przepisów, aczkolwiek ich pozycja została osłabiona, ponieważ TK obalił przepisy karne, które umożliwiały karanie prezesów spółdzielni, którzy łamali obowiązujące prawo (artykuł 272 utracił moc z chwilą ogłoszenia wyroku). Zainteresowanym pozostała jedynie droga składania pozwów cywilnych w takich wypadkach.
Jeśli wspomniana wyżej ścieżka uwłaszczenia zawodzi z powodu oporu władz spółdzielni, warto skorzystać z innego instrumentu prawnego, jakim jest podział spółdzielni na wniosek mniejszości. Opis procedury zawiera art. 108 b ustawy Prawo spółdzielcze.
O zgodności tego przepisu z Konstytucją TK już wypowiedział się w przeszłości, a zatem lobby prezesów nie będzie mogło go skutecznie zaskarżyć.
Nowa wydzielona spółdzielnia może obejmować swoim zasięgiem nawet jedną tylko nieruchomość (np. budynek) z kilkoma - kilkudziesięcioma rodzinami. Do założenia spółdzielni wystarczy 5 osób. Jeśli spółdzielcy doprowadzą do podziału i powstania własnej spółdzielni, decyzję o sposobie przeniesienia własności i rezygnacji z wysokich dopłat będą podejmowali sami. Jest to zatem dobry sposób na zabezpieczenie się przed skutkami bulwersującego orzeczenia Trybunału. Ponadto wydzielona spółdzielnia ma prawo stać się faktycznym współwłaścicielem majątku wspólnego spółdzielni.
Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że decyzja Trybunału podważająca zasady wyodrębniania własności dotyczy także mieszkań własnościowych. Oznacza to, że po wejściu orzeczenia w życie nie tylko posiadacze prawa lokatorskiego, ale i własnościowego, jeśli będą chcieli się "uwłaszczyć", mogą być obciążeni przez zarządy dopłatami nawet rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, mimo że dawno spłacili koszty budowy. Trybunał Konstytucyjny stał dotąd na stanowisku, iż spółdzielnia nie może zarabiać na swoich członkach niczym deweloper. W ostatnim orzeczeniu większość sędziów podważyła to stanowisko.
O podział spółdzielni występują członkowie, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, np. blok czy kilka budynków. Powinni oni przyjąć uchwałę (o podziale spółdzielni) większością głosów tych członków i wystąpić do zarządu z żądaniem zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o podziale spółdzielni. Zarząd ma obowiązek niezwłocznie (nie dłużej niż w ciągu 60 dni) przygotować wszelkie dokumenty niezbędne do podziału i udostępnić je zainteresowanym. Musi również zwołać walne zgromadzenie, i to w ciągu trzech miesięcy od doręczenia zarządowi żądania jego zwołania.
Podziału spółdzielnia może odmówić tylko ze względu na swoje ważne interesy gospodarcze lub istotne interesy jej członków. Jeśli walne zgromadzenie nie podejmie w ciągu tych trzech miesięcy uchwały o podziale albo odmówi jego dokonania, to w ciągu sześciu tygodni secesjoniści mają prawo wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego taką uchwałę. Opłata sądowa od takiego pozwu wynosi 500 złotych. Nowo wydzielonej spółdzielni (może to być jedna nieruchomość) przysługuje prawo do części majątku "starej" spółdzielni (proporcjonalnie do jej wielkości).
Małgorzata Goss





Czy nadal można składać wnioski o "uwłaszczenie"?
Mimo orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego nadal można składać wnioski o przeniesienie własności mieszkań. Można taki wniosek złożyć w formie odręcznego pisma, przedstawiając w nim swoje żądanie dotyczące przeniesienia własności (ustanowienia odrębnej własności) lokalu wraz ze współwłasnością w gruncie - ze spółdzielni na swoją rzecz. Dotyczy to zarówno mieszkań lokatorskich, jak też z własnościowym prawem do lokalu.

Co powinna zawierać uchwała spółdzielni dotycząca uwłaszczenia?
Uchwała zarządu spółdzielni w sprawie tzw. uwłaszczenia powinna zawierać oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem przynależnym do tego budynku, w którym ustanawia się odrębną własność lokali, rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze są w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi i lokator je użytkuje. Powinna także zawierać wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną z własnością każdego lokalu; oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali.

Czy piwnice powinny być wymienione w akcie notarialnym?
Piwnica zgodnie z art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinna być opisana w akcie notarialnym jako pomieszczenie przynależne do lokalu. Należy się więc spółdzielcy, który przenosi prawo do mieszkania ze spółdzielni na siebie.

Czy w aktach notarialnych mogą być dodatkowe klauzule narzucone jednostronnie przez spółdzielnię i czy należy płacić dodatkowo np. za wykonane kilka lat temu docieplenie - finansowane z funduszu remontowego?
Spółdzielnia nie ma prawa zamieszczać w aktach notarialnych dodatkowych klauzul, w których stwierdza, że np. w przypadku powstania wspólnoty spółdzielnia będzie nią administrowała. Niedopuszczalne jest także, aby spółdzielnia wymagała od spółdzielców dopłat za tzw. docieplenie, finansowane z funduszu remontowego. Akt notarialny powinien być sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem.

Czy można samemu wybrać notariusza?
Do podpisania aktu notarialnego można wybrać dowolnego notariusza. Nie musi być to notariusz wskazywany przez zarząd spółdzielni. To spółdzielca ponosi koszty związane z zawarciem umowy notarialnej, dlatego może ją podpisać przed wybranym przez siebie notariuszem.

Czy pozwy cywilne przeciwko spółdzielniom nadal są dopuszczalne?
Jeżeli spółdzielnia celowo przedłuża procedurę przekształcenia mieszkania, to należy składać do sądu pozwy cywilne, aby oświadczenie sądu zastąpiło oświadczenie woli spółdzielni (nie należy tego mylić z wnioskami o wszczęcie postępowania karnego, które TK podważył). Za złożenie takiego pozwu nic się nie płaci. Koszty zastępstwa procesowego ponosi przegrywający. Jeżeli lokator nie ma pieniędzy na prawnika, to powinien wnioskować o adwokata z urzędu.

Czy spółdzielca ma prawo otrzymania dokumentów spółdzielni?
Zgodnie z art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych każdy członek spółdzielni ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Jeśli zarząd (członek zarządu) tego prawa odmawia, to w oparciu o art. 273 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega karze grzywny.

Czy członek spółdzielni ma prawo znać wysokość zarobków prezesa?
Każdy spółdzielca ma prawo znać wysokość płacy członków zarządu spółdzielni czy rady nadzorczej. Każdy ma prawo wiedzieć, czy jego pieniądze są wydatkowane zgodnie z prawem, bo trzeba zaznaczyć, że faktycznym właścicielem majątku spółdzielni są spółdzielcy i to oni zatrudniają i opłacają władze spółdzielni. Można żądać uchwał, w których jest określone wynagrodzenie zarządu, a także rady nadzorczej.

Czy można zwołać Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie?
Walne Zgromadzenie zwołuje zarząd przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Zarząd zwołuje Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie na żądanie rady lub przynajmniej jednej dziesiątej spółdzielców, nie mniej jednak niż 3 członków spółdzielni, jeżeli uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków (art. 39 prawa spółdzielczego).

Czy można zmienić władze spółdzielni?
Członków zarządu, w tym prezesa i jego zastępców, wybiera i odwołuje stosownie do postanowień statutu rada nadzorcza lub walne zgromadzenie (art. 49 par. 2 prawa spółdzielczego). Walne Zgromadzenie może być zwołane w trybie nadzwyczajnym - pkt 9.

Jak można ustanowić wspólnotę?
Wspólnotę można ustanowić:
a) jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych);
b) w przypadku, kiedy większość - właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości - obliczana wg wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że "w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali". Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednie przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
MaG
"Nasz Dziennik" 2009-01-12

Autor: wa